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2019年土地交易已收官 有哪些變化?

來源:中國房地產網 2020年01月10日 16:58

         縱觀2019年土地交易市場,一線城市、二線城市、三四線城市出現明顯分化。

  |中房報記者李燕星北京報道

  2019年土地交易已收官。

  近日,有機構數據顯示,全國300城土地出讓金總額為50294億元,同比增長19%。2018年全國土地出讓金總額65069億元,同比增長25%。

  相比2018年,2019年的土地出讓金總額和增長速度都出現下降,分別下降22.7%和6個百分點。比兩個線性“下降”更值得關注的是,土地交易市場的結構性變化以及房地產企業對土地市場判斷的變化。

  受政策影響,一二線城市與三四線城市土地市場出現分化;受供求影響,2019年上半年和下半年的市場出現明顯變化;受穩房價影響,各大城市土地供應結構也出現明顯調整;對應的房企土地投資策略也更加理性與靈活。

  土地市場出現結構性變化

  縱觀2019年土地交易市場,一線城市、二線城市、三四線城市出現明顯分化。

  一線城市土地供需兩旺,土地供需同比走高,攬金總額同比上漲逾一成,成交均價同比下滑逾一成。北上廣深一線城市土地出讓金總收入均上漲。

  在中指院《2019年全國300城市土地收入排行榜TOP50》榜單中,上海、廣州、北京三大一線城市的土地出讓金收入均超過千億元,分別為1992億元、1702億元、1699億元,分別位于第2位、第4位、第5位。

  二線城市供求同比小幅上漲,成交均價增長近兩成,出讓總金額同比增長近3成,出讓金總體水平上升,前10城市年度土地出讓金收入均突破千億元。

  在2019年土地出讓金收入超過千億元的10大城市中,除北上廣三大一線城市外,其他七大城市中有6大城市均為二線城市,其中杭州以2765億元土地出讓金再次“蟾宮折桂”,武漢也以1766億元的土地出讓金位列第4,天津則以2348萬平方米的土地成交面積位于全國第一。南京、重慶、成都、西安等城市受到不同程度熱捧。

  三四線城市土地供求量出現下行,均價及土地出讓金上漲溢價率同比下降2個百分點。其中,寧波作為長三角區域的三四線城市,不僅以1020億元成績位列2019年土地出讓金超千億元10大城市之列,還以58%漲幅成為全國土地出讓金同比增幅最高的城市。不過,寧波是為數不多的特例,大多數三四線城市土地供需出現不同程度下滑,比如金華、嘉興、惠州、肇慶等。

  此外,2019年上半年和下半年的土地市場也出現“前高后低”的階段性變化。

  受上輪周期及春節期影響,2019年第一季度推出土地較少,此后供應量逐漸上漲;二季度開始全國土地市場活躍、供應增加;但是三季度以來供應規模有所下降。同樣,土地溢價率方面也呈現出前半年高后半年低的現象,流拍率則呈現出前半年低后半年高的現象。

  對此,有業內人士對中國房地產報記者表示,“上半年土地市場供應過熱,很多城市已經完成年度計劃或者大部分年度計劃,因此下半年出現降溫,加上熱點城市下半年調控政策再次升級,房地產融資環境趨緊,市場進入下行周期”。

  更深層次的變化在于,各類土地供需結構的變化,其中住宅用地供應明顯增加是一線城市、二線城市的特征之一。

  土地出讓金方面,住宅類用地出讓金占比較2018年上漲3個百分點,達84%,商辦類用地出讓金占比10%,工業類和其他類用地出讓金合計占比6%,較去年下滑1個百分點。

  成交面積方面,各類用地供求結構較為穩定,工業用地仍占比近半,住宅類用地成交面積占比40%,較去年同期上漲3個百分點,其他用地占比和去年基本持平。

  上述業內人士分析稱,“最近幾年土地市場變化明顯加快,且幅度明顯變小,這與當前多變且復雜的房地產市場形勢一致。”

  房企拿地更加謹慎

  2019年土地市場呈現一二線與三四線城市分化背后,是房企拿地策略的變化。

  從城市分布來看,2018年前三季度房地產企業土地投資相對聚焦在三四線城市,百強房企在三四線城市新增土地投資建筑面積占比在60%左右。但伴隨棚改貨幣化安置政策收緊、市場需求逐步疲軟,在三四線城市步入調整的預期下,2018年第四季度至2019年年底,百強房企在三四線城市的拿地積極性逐漸減弱,投資力度明顯縮減,它們在三四線城市新增土地投資建筑面積相比2018年前三季度下降10%。

  上述業內人士表示,“2019年土地市場變化反映出房企在土地投資上更加謹慎和靈活,以銷定產,可以看到以前深耕三四線城市的部分龍頭房企也正在調整策略,逐步撤出三四線城市,回歸一二線城市;另一方面,房企融資環境趨緊,特別是土地段的規范和收緊,也影響了房企拿地的沖動,總體看來更加理性與謹慎”。

  與此同時,頭部房企合作拿地的權益占比上升,以高權益拿地來提升企業利潤率,合作拿地和并購拿地的方式也更加普遍。

  尤其萬科、保利等龍頭房企,更加注重在拿地權益上的絕對優勢,占據絕對的市場份額,市場集中度進一步提高。從諸葛找房提供的數據來看,萬科、保利、融創、旭輝、龍湖等房企權益比例明顯提升,恒大、碧桂園、世茂等房企權益占比基本持平。究其背后原因,拿地權益的上升,要求房企本身有穩定強大的現金流能力作為支撐。

  某房企長三角區域經理告訴中國房地產報記者,“去年金融管控非常嚴,本地的銀行基本不增加信貸規模,收回一筆才會新貸一筆,所以我們必須用僅有的貸款和融資來實現滾動開發,加上限購政策趨嚴,周轉速度也比以前有所降低,因此資金滾動的難度也加大。目前主要還是要提升品質,差異化競爭來實現現金回流,當然拿地方式也更加靈活,開始嘗試熱點城市尋求一些并購合作的土地與項目,降低開發成本,提高利潤率。”

       原標題:全國300城土地出讓金總額5萬億元 萬科保利融創等房企拿地多
(責編:王春宇)